公积金贷款哪个利率低一些？选错能让你多掏十几万利息

上周末跟几个老同学吃饭，聊到买房的事儿，有个哥们儿一脸得意地说自己刚办下来贷款，利率3.1%。我当时就放下筷子问他，你没用公积金？他愣了一下说，商贷批得快啊，公积金太麻烦。我听完真是想拍大腿，公积金贷款哪个利率低一些这事儿，还需要问吗？他那个商贷3.1%，看着不高，可现在公积金首套才2.85%，别看就差这0.25个百分点，三十年下来能差出一辆家用轿车的钱。这哥们儿当时脸就绿了，饭都没吃好就急着要给银行打电话问能不能改。

别被"首套""二套"绕晕了，利率差在哪？

说白了，公积金贷款的利率不是银行拍脑袋定的，是央行统一规定的。目前五年以上的公积金贷款利率，首套房是2.85%，二套房是3.325%。这个数字是全国统一的，不管你是去工商银行还是建设银行办，只要走的是公积金贷款通道，利率都一样。

那有人就问了，既然统一，还挑什么？

问题在于你的资格认定。很多人以为只要我有公积金，就能享受最低利率。讲真，这想法太天真了。我去年遇到一个客户，自己名下有一套全款房，没贷款记录，想用公积金买第二套。他以为能按首套算，结果被我一盆冷水浇醒。公积金的"首套"认定，看的是你家庭名下的房产套数，不是贷款记录。只要名下有房，哪怕没贷过款，再买也算二套，利率直接上浮到3.325%。

这一浮就是0.475%的利差，三十年下来可不是小数目。具体数字我记不太清了，大概算了一下，贷款80万的话，利息得多掏七八万。这钱干点什么不好？

公积金贷款利率和商贷比，到底香在哪？

现在商贷利率降得厉害，很多城市首套都干到3.0%左右了，跟公积金的差距越来越小。那还有人纠结公积金贷款哪个利率低一些吗？当然有，而且大有人在。

因为商贷利率是浮动的，LPR一变，你的月供就跟着变。去年LPR降了好几轮，今年万一涨回去呢？谁敢打包票说以后三十年利率一直低？公积金不一样，它的利率调整频率低，稳定性强。你签的是2.85%，大概率能稳好几年。这种确定性，对于咱们普通老百姓来说，比什么都值钱。

再说个很多人不知道的事儿。公积金贷款有个"存量浮动"规则，什么意思呢？就是你今年办的2.85%，如果明年国家调整了利率，你的贷款利率也会跟着调。但商贷的调整，有的银行要等到次年一月，有的要等到贷款发放满一年。这个时间差，银行可不会给你免利息。

组合贷怎么选，利率才能压到最低？

这事儿得具体情况具体分析。我有个做设计师的朋友，前年在杭州买房，总价300万，首付60万，需要贷240万。可当地公积金最高只能贷100万，剩下140万怎么办？他当时纠结得不行，跑来问我。

我给他的方案是组合贷。公积金贷满100万，享受2.85%的利率，剩下140万走商贷，当时商贷利率是3.2%。综合算下来，他的实际利率大概在3.05%左右。比纯商贷省了一截，比纯公积金又多了额度。这方案现在看可能不算最优，但去年还不是这样，那会儿商贷利率要3.8%以上，组合贷的优势更明显。

不过组合贷有个坑，得提前说清楚。不是所有开发商都愿意配合办组合贷，因为放款慢。商贷可能两周就放款了，公积金那边要审一个月，组合贷加起来可能要一个半月甚至更久。有些急着回款的开发商，会在合同里埋坑，比如约定"贷款必须在X日内到账，否则违约金"。这事儿我亲眼见过，那个购房者为这事儿差点赔了五万块违约金。

不同城市额度差别巨大

这个不同城市可能不一样，我只熟悉几个主流城市的情况。北京公积金最高能贷120万，上海也是120万，但深圳就只有126万，而且还要看你的公积金账户余额。有的城市更抠门，按余额的倍数算，你账户里钱少，贷出来的额度就低。

所以公积金贷款利率怎么选，第一步是先算你能贷多少。额度够用，那就纯公积金，利率最低，手续也简单。额度不够，再考虑组合贷。千万别为了省那点利率，结果首付凑不齐，房子买不成。

这几个时间节点，决定了你能省多少钱

办贷款这事儿，时机很重要。我从业这么多年，发现一个规律：每年年底和年初，是公积金贷款审批最慢的时候。因为额度紧张，银行都在抢。如果你能卡在年中，比如五六月份办，速度会快不少。

还有个细节，很多人根本不知道。公积金贷款的利率，是按你贷款发放那天的利率执行的，不是按你申请那天的利率。比如你1月份申请，当时利率是3.1%，结果审批拖到3月份，国家宣布降息到2.85%。恭喜你，你赚到了，按新利率走。反过来也一样，要是涨息了，你也得认。

所以如果你的城市有降息的风声，可以适当拖一拖，等政策落地再放款。当然这事儿有风险，万一房价涨了，那点利息差可能还不够房价涨幅的零头。这判断得你自己做，我只负责告诉你这个规则。

利率再低，也得看你会不会算账

最后说个扎心的。很多人盯着利率看，却忽略了还款方式。公积金贷款一般是等额本息，每月还款金额固定。但等额本金呢？前期压力大，总利息少。同样贷100万，30年，等额本金能比等额本息少还十几万利息。

可银行一般不会主动推荐等额本金，为什么？因为银行赚的利息少了啊。这事儿说起来有点坑爹，但行业内都这么干。你不去问，人家就不说。所以别傻了，办贷款之前先自己算清楚，别光听客户经理忽悠。

还有一点，提前还款。公积金贷款提前还款没有违约金，但商贷很多是有违约金的，尤其前三年。如果你打算提前还款，公积金贷款的优势就更明显了。我那个做建材的客户，去年生意周转不开，想把房子抵押贷一笔钱出来。结果发现商贷的违约金高得吓人，公积金那边却一分钱不用多掏。他当时就感慨，幸亏当年听了我的话，公积金贷满了额度。

说到底，利率只是贷款的一个维度。额度、期限、还款方式、提前还款规则，这些都得综合考虑。你要是实在拿不准，就把你的具体情况找个靠谱的理财师聊聊，别自己在网上瞎查。网上的信息五花八门，有的还是几年前的老黄历，照着做准踩坑。

真想省钱，就拿着你的公积金缴存明细和购房合同，去当地公积金管理中心窗口问一句：我这种情况，最高能贷多少，利率按多少算？这一问，比你在网上看十篇文章都管用。

文章版权声明：除非注明，否则均为拍拍口子网原创文章，转载或复制请以超链接形式并注明出处。